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土地家屋調査士の仕事
予期せぬトラブルにも
落ち着いて対応できるように
測量・登記を何度も経験する方はあまりいらっしゃいません。ほとんどの方が売買・相続などで関わり合いになる程度です。または、予期せぬ境界トラブルに巻き込まれることもあるかと思います。そんなときに活躍するのが、我々土地家屋調査士です。
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依頼をする場面の具体例
土地家屋調査士に依頼をする具体例として、おもに以下が挙げられます。
・家を新築した
・子どもの部屋を増築した
・家を取り壊した
・1つの土地を2つに分けたい
・2つの土地を1つにあわせたい
・畑をガレージに変えた
・お店を倉庫に変えた
・ブロックを積みたいが、お隣との境界がわからない
・お隣が土地を侵食してきている気がする
・家を建てようとしたら、全体の図面が必要といわれた
・土地を売ろうとしたら、境界測量が必要といわれた
・融資を受けようとしたら、銀行から建物の登記と現状をあわせてほしいといわれた
などなど、土地・建物を所有しているとさまざまな手続きが必要となってくる場面があります。そんなときは早めの対応を取っていきましょう。
土地測量業務
土地測量業務は、所有される土地の辺長（長さ）・地積（面積）を知るために測る行為です。普段生活している土地は「うちは○○坪だ」程度の認識しかお持ちでないと思います。いざ土地を有効利用（建築・ガレージ利用）しようとすると、計画をはじめるにあたり、土地の辺長（長さ）・地積（面積）が必要です。その場合は現況測量を行うことになります。
所有土地を売却する際、購入者の立場からすると、境界もわからない土地の購入は「リスクが大きすぎる」と考えるのが一般的です。「売り主の責任で測量をしてください」との内容が、契約書に盛り込まれることが通例となっています。その際は、確定測量が必要です。
お隣から「あなたのブロック塀が境界を越境してきてるので壊してほしい」といわれたときは、資料を集めて検証測量を行います。
※「現況測量」「確定測量」につきましては、こちらをご参照ください。
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不動産登記業務（土地の登記）
不動産登記業務には「土地の登記」と「建物の登記」があります。「土地の登記」とは、「所有している1つの土地を2人の子どもに1つずつ分ける」、または「所有土地の一部分だけを売却する」ときに必要です。その場合には、「土地分筆登記（要・確定測量）」を申請します。
所有土地売却時などでは、登記簿記載面積と実測面積を合致させることが条件となるケースがあります。そのケースでは隣接土地所有者と立会確認を実施し、承諾を得たあとに「地積更正登記（要・確定測量）」の申請が必要です。
所有土地が複数あり、管理上まとめたいときは「土地合筆登記」を申請します（可否条件有）。畑として利用していた土地を駐車場として利用する際は「土地地目変更登記」の申請を行ってください。
※「確定測量」につきましてはこちらを参照ください。 -
不動産登記業務（建物の登記）
「建物の登記」では、以下をはじめ多くの種類が存在しています。「あてはまる登記を知りたい」という方は、お気軽にご質問ください。
・建物を新築した場合は「建物表題登記」を申請
・サンルームを増築した場合は「表題部変更登記（増築）」を申請
・建物を取り壊した場合は「建物滅失登記」を申請
・車庫を倉庫として、建物の種類を変更し利用する場合は「表題部変更登記（種類変更）」を申請 -
境界紛争の解決
（境界の認識が一致しない場合）「境界でもめている！」こんなフレーズを聞いたことはありませんか？隣接する土地所有者同士の境界の認識が一致しないことや、行方不明で境界の確認をすることができない場合などがあります。「勝手に人の土地を隣人が利用している」「隣のブロック塀が越境してきている」「境界立会をしたが、お互いの主張が相違している」など。これはほんの一部ですが、お互いの境界の認識が一致しないときにはこのような事例が考えられます。
そんなときは、本来の「筆界」の位置を再現して、再度境界確認を実施する。それでも平行線ならば「筆界特定制度」を利用する、または「境界確定訴訟」を提起するといった手法が必要です。
※筆界とは、土地が登記された際にその土地の範囲を区画するものとして定められた線のこと。所有者同士の合意などによって、変更することができない線です。筆界とは別に、所有者間で自由に決めた境界を「所有権界」「占有界」などと呼びます。土地家屋調査士が扱う境界は「筆界」です。 -
境界紛争の解決
（境界確認ができない場合）お隣の方が行方不明で境界確認ができないときは、その方が亡くなっているかの調査を行います。万が一亡くなられている場合は、相続人様と接触して、境界確認の実施が必要です。
しかし、相続人の居所も不明など、所有者を捜索しても接触できないことも…。そのときは「筆界特定制度」の利用、または「境界確定訴訟」を提起する手法が考えられます。
